גם אחרי שאתה שולט במונחים כמו "תעריף גג" ו-"IRR", יש שיטה מיושנת לניתוח עסקאות נדל"ן שעשויות להתאים יותר בשוק של היום עם חידות קוביד-19. ואני קורא לזה "המקרה הגרוע ביותר / המקרה הטוב ביותר / המקרה המציאותי". זו נוסחה שיכולה להרחיק אותך מצרות ובמקביל לוודא שלא תפספס הזדמנויות. אז איך זה עובד?
במקרה הגרוע ביותר
בתרחיש זה, אתה מפעיל את הערכת העסקה שלך על סמך התרחיש הגרוע ביותר האפשרי. נניח סכומי פנויים גדולים ועלויות שמסלימות. קח את הפחדים הכי גרועים שלך והעלה אותם על הנייר – ואל תתאפק. העניין הוא לבדוק עד כמה המצב יכול להיות רע אם היה לך המזל הכי גרוע בהיסטוריה האמריקאית. אז בדוק אם אתה יכול להתמודד כלכלית עם האירוע הזה. לדוגמה, נניח שאתה בוחן לקנות חניון קרוואנים. אתה אומר "בשלוש השנים האחרונות ההכנסה הממוצעת הייתה 100,000 דולר לשנה, אבל עם קוביד-19 אני רוצה לשחק בטוח ולחזות 80,000 דולר במקום זאת (הפחתה של 20%)". ואז על קטגוריית ההוצאות אתה אומר "לנכס הזה יש מעט מדי ביטוח והארנונה תתאים עם הרכישה, אז אני רוצה להגדיל את ההוצאות ב-10,000 דולר לשנה". לאחר מכן אתה מריץ את המספרים עם ההנחות הללו ותראה אם אתה עדיין יכול לבצע את תשלום המשכנתא. ואם לא, האם אתה יכול להתמודד באופן אישי עם תזרים המזומנים השלילי עד שתשנה את העניינים.
המקרה הטוב ביותר
עכשיו אתה עובר מהדאגות הכי גדולות שלך לאופטימיות הכי בוטה שלך. אם נחזור לדוגמא של חניון קרוואנים, אתה אומר "לנכס הזה אין כמעט ראות מקוונת ואתר עלוב אז אני יודע שאני יכול להגדיל את ההכנסה ב-30% בשנה הראשונה" או "מצאתי דרך לשפר את האנרגיה יעילות במועדון וזה יחסוך $5,000 לשנה". לאחר שתפעיל את הניתוח האופטימי ביותר הזה, ראה כמה כסף ניתן היה להרוויח אם הכל רץ בצורה מושלמת. זה מראה לך את הסיבה לקחת את הסיכון הקשור בתרחיש הגרוע ביותר, ועדיף שזה יהיה גדול!
מקרה ריאליסטי
בניתוח זה, אתה נמצא איפשהו בין קביעות המקרה הגרוע והטוב ביותר – הסיכויים על נקודת הנחיתה במציאות. עמדה זו אמורה להעניק לך יכולת נוחה לכסות את המשכנתא ולקבל החזר מזומן אטרקטיבי (כמה אתה מרוויח מהמקדמה שלך). והמקרה הריאלי לא צריך להיות צר מדי, אלא לתת לך מקום ליום גשום וללחץ נמוך בכיסוי ההתחייבויות שלך ועמידה ביעדים שלך.
מחברים את הכל ביחד
אז הנה איך זה עובד. אם אתה יכול לשרוד את התרחיש הגרוע ביותר ולאהוב את התרחיש הטוב ביותר – ולהיות 100% מאושר ומרוצה מהמקרה הריאליסטי – אז אתה צריך להתקדם עם העסקה. אם אתה לא יכול לשרוד את התרחיש הגרוע ביותר, לא כל כך מתרגש מהמקרה הטוב ביותר ולא מצפה למקרה הריאליסטי, אז אל תקנו אותו. ניתוח מסוג זה גם יפזר הרבה מהדאגות שלכם, שכן הוא מניע באופן מדעי את הפחדים שלכם ומאפשר לכם לכמת אותם בצורה עובדתית ולא רק על סמך מיתוסים ואגדות.
סיכום
ניתוח "המקרה הגרוע ביותר/המקרה הטוב ביותר/המקרה המציאותי" יכול לומר לך כמות עצומה על העסקה שלך ואם היא מתאימה לך כקונה. זוהי שיטה מיושנת, אך עדיין טובה לאין שיעור ככלי ממושגים רבים של גיליונות אלקטרוניים מקוונים. אם תוכל לשרוד את הגרוע מכל, לאהוב את הטוב ביותר ולהסתפק במציאותי, אז תהיה לך חוויה רווחית ודלת מתח.