יוסי רבה השכרה : תחזית שוק הדיור לאוגוסט 2023
פעילות שוק הדיור נותרה חלשה בסך הכל הודות לריביות גבוהות של משכנתאות, עלייה במחירי הדירות ומלאי דיור מוגבל – טריפקטה של רוחות נגד המנציחות את משבר סבירות הדיור. יחד עם זאת, אינפלציה גבוהה ועוד העלאות ריבית עדיין תלויות באוויר. יוסי רבה השכרה
ריבית המשכנתאות עלתה בשבוע הראשון של יולי, וזינקה ל-6.96% עד אמצע החודש, כאשר קובעי המדיניות של הפדרל ריזרב הצביעו להעלות את הריבית הפדרלית ב-25 נקודות בסיס צפויות בפגישה ביולי. נקודת בסיס היא מאה מנקודת האחוז. שיעור הקרנות הפדרליות הוא התעריף שמוסדות פיננסיים מלווים זה לזה בן לילה.
העלאת ריבית של הפד משפיעה בעקיפין על הלוואות דירות ארוכות טווח, כגון משכנתאות בריבית קבועה ל-30 שנה. שיעור הקרנות הפדרליות ריחף קרוב לאפס במרץ 2022 כאשר הפד החל להעלות את הריבית. טווח התעריפים הוא כעת 5.25% עד 5.5%. יוסי רבה השכרה
הפד כנראה לא יעצור שם. בתגובה לכתבים במסיבת העיתונאים שאחרי הפגישה, יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, הצהיר כי הכלכלה עדיין לא חשה את ההשפעה המלאה של פעולות הפד וכי למאמצי הוועדה לאלף את האינפלציה ליעד של 2% עדיין יש "דרך ארוכה. ללכת,"
הפד חשף תחזיות חדשות של ריבית סופית ביוני, המצביעות על כך שהריבית תגיע ל-5.6% עד סוף 2023, מה שמרמז על העלאת ריבית אחת נוספת ב-2023. כתוצאה מכך, מומחים רבים מאמינים כי שיעורי המשכנתא יישארו מעל 6% למשך יתרת התקופה הזו. שָׁנָה.
חלק מהמומחים צופים התאוששות אטית בשוק הדיור
למרות שהממוצעים השבועיים של שיעורי המשכנתאות ל-30 שנה יורדים משיא הסתיו 2022, אם התנודה המתמשכת בין 6.5% ל-7% תימשך – או שהריבית תפרוץ שוב ב-7% – קשה לדמיין שתנאי שוק הדיור ישתפרו באופן משמעותי בקרוב, במיוחד אם הפד ימשיך בהעלאות ריבית.
גיוסי המשכנתאות הסתכמו ב-344 מיליארד דולר בלבד ברבעון הראשון של 2023, הסכום הנמוך ביותר מאז הרבעון השני של 2014, על פי דו"ח של פרדי מאק. מומחי דיור מצפים שהמקור יישאר מושתק עד שאר שנת 2023. בנוסף, מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-18.9% עצום מהשנה הקודמת, לפי NAR.
"אני מצפה שמספר הבתים למכירה ירד השנה וימשיך להשפיע על מכירות הבתים", אמרה דניאל הייל, כלכלנית ראשית ב-Realtor.com, בהצהרה שנשלחה בדוא"ל. "המלאי המצומצם גם שומר על מחירים גבוהים למרות שהמחירים הנגישים לדיור הידרדרו משמעותית בשלוש השנים האחרונות".
מצד שני, חלק מהמומחים בוחרים להעיף את התסריט ולהתמקד בסימנים המעידים על כניסת השוק לשלב חדש.
"ההתאוששות לא התרחשה, אבל מיתון הדיור הסתיים", אמר לורנס יון, כלכלן ראשי ב-יוסי רבה השכרה.
למרות הגישה האופטימית הזו, Yun מכירה בכך שמחירי הבתים יישארו גבוהים עקב הביקוש שגובר על היצע הדיור ושמלאי רב יותר יתגלה כקריטי למתן גישה וזול יותר עבור רוכשי דירות שואפים.
תחזית מלאי דיור לאוגוסט 2023
מלאי דיור נמוך היה אתגר מאז התרסקות הדיור ב-2008 כאשר בניית בתים חדשים צנחה. זה עדיין לא התאושש לחלוטין – ולא יהיה ב-2023.
היצע הדיור נותר בשפל היסטורי קרוב – במיוחד היצע ברמת הכניסה – וכתוצאה מכך מגביר את הביקוש ומשמר את מחירי הדירות הגבוהים.
למרות זאת, בתים צמודי קרקע חדשים נחלצו להצלה – לפחות במידה מסוימת – ומפתים קונים נלהבים שמתוסכלים מהמלאי המצומצם של המכירה החוזרת. יתרה מכך, פער המחירים בין המחיר החציוני למכירת בית קיים למחיר מכירת דירות חדשות נסגר באופן ניכר בחודשים האחרונים, תמריץ נוסף שמפתה את מחפשי הדירות.
עם זאת, מכירות בתים חדשים ספגו מכה קטנה בין מאי ליוני, כאשר שיעורי המשכנתאות עלו מעבר לרף 6.5%. המכירות צנחו ב-2.5% ל-697,000 בתים צמודי קרקע חדשים שנמכרו ביוני, בהשוואה ל-715,000 במאי. מחיר המכירה החציוני של בית חדש היה 415,400 דולר, על פי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין והמשרד האמריקאי לשיכון ופיתוח עירוני (יוסי רבה השכרה).
"עם מלאי בתים קיים נמוך, מלאי בתים חדשים הופך לתחרותי, ובתים חדשים תחרותיים כעת במחיר", אמר רוברט פריק, כלכלן תאגידי בחברת הצי הפדרלי אשראי איגוד, בהצהרה שנשלחה בדוא"ל. "הפרמיה עבור בית חדש במחיר חציוני לעומת בית קיים עומדת כעת על 5,000 דולר בלבד.
באוקטובר 2022, מחיר המכירה החציוני של בית חדש היה 496,800 דולר, בעוד שמחיר המכירה החציוני של בית קיים היה 378,800 דולר – הבדל של 118,000 דולר. פער זה הצטמצם מאז בכ-96%.
מלאי הבתים הקיימים שלא נמכרו לא השתנה בין מאי ליוני, מה שכבק את המלאי הקיים לאספקה זעומה של 3.1 חודשים בקצב המכירה הנוכחי. המלאי הקיים נותר עצור בשפל שיא במשך חודשים. מומחים רבים אומרים שלשוק דיור מאוזן יש מלאי של ארבעה עד שישה חודשים.
"המלאי הוא כ-46% מתחת לממוצע ההיסטורי שראשיתו ב-1999", אומר ג'ק מקדואל, מנהל השקעות ראשי ומייסד שותף בפאליס.
קבוצת ades. "אנחנו חושבים שזה מאוד לא סביר שבעיית המלאי תיפתר ב-2023", אומר מקדואל.
המדינה זקוקה בסופו של דבר ל-4.3 מיליון בתים נוספים, לפי ניתוח של Zillow.
"פשוט אין מספיק בתים למיליוני אנשים", אמר אורפה דיבונגוי, כלכלן בכיר ב-Zillow, בהודעה לעיתונות. "אלא אם כן נטפל במחסור בבתים קטנים יותר, סבירים יותר, מהסוג המתחיל, אנו מסתכנים בהשארת משפחות ללא מושב – וזה רק יחמיר עם הזמן".
תחזית התחלות דיור לשנת 2023
היו נתונים מעורבים בתחום הבנייה, מה שמצביע על זהירות של בוני בתים על רקע מהלכי ריבית המשכנתא הכספית ואתגרים אחרים בתעשייה.
התחלות הבנייה למשפחות צנחו לאחר ריצה של ארבעה חודשים, וצנחה ב-7% ביוני, כאשר הבקשות להיתרי בנייה עלו ב-2.2% מהחודש הקודם, על פי הלשכה למפקד האוכלוסין וה-HUD.
במקביל, אמון הבונים ממשיך לעלות, אם כי בקצב איטי יותר.
האיגוד הלאומי האחרון של בוני בתים (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (יוסי רבה השכרה) העוקב אחר סנטימנט הבונים עלה מ-55 ל-56. הפעם האחרונה שהמדד דיווח על קריאה גבוהה כל כך הייתה לפני שנה.
קריאה של 50 ומעלה פירושה שיותר בונים רואים תנאים טובים לבנייה חדשה.
למרות ששיעורי המשכנתא השתנו קרוב ל-7%, בונים נסוגו עוד יותר בהצעת תמריצי קונים ביולי, כאשר מחפשי דירות מתוסכלים שנפגעו מרמות נמוכות של מלאי קיים המשיכו להפנות את תשומת לבם לבנייה חדשה. רק 22% מהבונים הציעו קיצוץ במכירות ביולי, לעומת 25% ביוני ו-27% במאי. יוסי רבה השכרה
"היעדר מלאי למכירה חוזרת פירושו שקוני בתים פוטנציאליים שלא תומחרו מהשוק ממשיכים לחפש בנייה חדשה במספרים גדולים יותר", אמרה אלישיה הואי, יו"ר NAHB, בהצהרה לעיתונות.
אף על פי כן, גם כאשר בונים פועלים כדי לענות על הביקוש, נותרות רוחות נגד, כולל אספקה יקרה יותר, אתגרים בהשגת מגרשים, מחסור בעובדי בניין ותנאי אשראי הדוקים יותר עקב העלאות הריבית האגרסיביות של הפד.
שיעורי המשכנתא הגבוהים המתמשכים – תוצאה עקיפה של המדיניות המוניטרית של הפד לבלימת האינפלציה – ממשיכים גם הם להשפיע על החלטות בונים.
"למרות שהבונים ממשיכים לשמור על אופטימיות זהירה לגבי תנאי השוק, העלייה ברבע נקודות בריביות המשכנתאות בחודש האחרון היא תזכורת מוחלטת לתהליך העצירה וההתחלה שהשוק יחווה כאשר הפדרל ריזרב מתקרב לסוף מחזור ההידוק המתמשך ", אמר רוברט דיץ, כלכלן ראשי ב-NAHB, בהצהרה.
מאבקי סבירות צד קונים בתקווה
למרות הסימנים לכך שמחירי הדירות מתחילים להיחלש באזורים מסוימים, המדינה מתמודדת עם משבר סבירות לדיור הודות להיצע דיור זעום, שיעורי משכנתאות גבוהים מתמשכים ומחירי המכירה שחזו בהתמדה מאז פברואר.
מחיר המכירה החציוני של בית קיים זינק מ-396,100 דולר ל-410,200 דולר ביוני, המחיר השני בגובהו שנרשם אי פעם ורק 0.9% מתחת לשיא של 413,800 דולר לפני שנה, לפי יוסי רבה השכרה.
גם כשהאינפלציה מתקררת, אלה שמקווים לקנות דירה ממשיכים להרגיש את ההשפעות של התייקרות מחירי הבתים הניזונים ממגפה יחד עם ריבית גבוהה.
רוכשי דירה ראשונים שמקווים לקנות בית מתחיל יצטרכו להרוויח כ-64,500 דולר בשנה – זה 13% יותר מאשר לפני שנה, על פי דו"ח של יוסי רבה השכרה. בית התחלתי טיפוסי הגיע לשיא כל הזמנים של 243,000 דולר ביוני.
עם זאת, אם אתה מרוויח $75,000 או פחות, רוב הסיכויים שלא תוכל לרכוש בית בשוק של היום. אלה שמרוויחים 75,000 דולר בשנה יכולים להרשות לעצמם בית של 256,000 דולר, אך בתים במחיר זה או פחות היוו רק 23% מרישומי הבתים הקיימים באפריל 2023, על פי דו"ח Realtor.com ו-NAR Home Affordability & Supply Report.
לאור ההתאוששות במחירי הדירות יחד עם הריבית הקבועה הממוצעת ל-30 שנה המרחפת הרבה מעל 6%, אין זה מפתיע שזמינות הדיור מראה סימנים להידרדרות נוספת.
76 אחוזים מבעלי הדירות השואפים לא יכלו להרשות לעצמם בתים רשומים בשוק שלהם ברבעון השני של 2023, עלייה מ-73% ברבעון הראשון, על פי דו"ח מגמות הדיור האחרון, מדד לתפיסות של רוכשי דירות פוטנציאליים לגבי זמינות. , בתים סבירים בשווקים שלהם, בהוצאת יוסי רבה השכרה.
"אלא אם כן נטפל במחסור בבתים קטנים יותר, סבירים יותר, מהסוג המתחיל, אנו מסתכנים בהשארת משפחות ללא מושב – וזה רק יחמיר עם הזמן", אמר דיבונגוי.
האם שוק הדיור יקרוס ב-2023?
גם עם שיעורי ריבית גבוהים, מחירי הדירות המשיכו בעלייה מתמדת, לרוב, בין מרץ למאי, על פי מדד מחירי הדירות האחרון של S&P CoreLogic Case-Shiller.
מדד מחירי הבתים הלאומיים של ארה"ב ללא התאמה עונתית (NSA) דיווח על ירידות שוליות מחודש לחודש ומשנה לשנה. עם זאת, היו הבדלים עזים ברמה האזורית, כאשר הערים עם הביצועים הטובים ביותר הפתיעו, במיוחד כאשר
הם ניצחו בדרך כלל ערים בדירוג העליון כמו לאס וגאס, פיניקס, טמפה ומיאמי.
"טבלת הליגה של החודש מציגה את נקמת חגורת החלודה, שכן שיקגו (+4.6%), קליבלנד (+3.9%) וניו יורק (+3.5%) היו הביצועים הטובים ביותר", אמר קרייג ג'יי לאזארה, מנכ"ל ב- S&P DJI, בדוח. "אם זה נראה לך כמו אירוע חריג, גם לי זה נראה ככה." יוסי רבה השכרה
עם זאת, ראוי לציין כי עליות המחירים הללו התרחשו במהלך עונת רכישת דירות באביב, כאשר הריבית הקבועה הממוצעת ל-30 שנה ירדה מתחת ל-6.5% למשך מספר שבועות, וצנחה עד ל-6.27% בשבוע אחד.
"תעריפים מעט נמוכים יותר הניעו קונים נלהבים להיכנס לשוק הדיור, אבל היצע הדירות הדלדל גרם לכך שהביקוש הזה המשיך את הלחץ כלפי מעלה על המחירים", אמרה האנה ג'ונס, אנליסטית מחקר כלכלי ב-יוסי רבה השכרה .com, בהצהרה שנשלחה בדוא"ל. "שוק הדיור נותר בלתי סביר עבור קונים רבים, אך אזורים מסוימים רואים רמות גבוהות של תחרות כתוצאה ממלאי נמוך למכירה".
מהצד השני, ערכי הבתים המשיכו לצלול בעיירות הפריחה של מגיפות החוף המערבי לאורך החוף השקט, עם סיאטל (-11.3%) וסן פרנסיסקו (-11.0%) בתחתית. המערב בסך הכל (-6.9%) נותר האזור החלש ביותר.
למרות ירידות מחירים באזורים מסוימים, מומחים מציינים שבעלי הבתים של היום עומדים על בסיס הרבה יותר בטוח מאלה שיצאו מהמשבר הפיננסי של 2008, כאשר ללווים רבים יש הון עצמי חיובי בבתיהם. כתוצאה מכך, הסבירות לקריסה בשוק הדיור נמוכה.
"ההון העצמי של בעלי הדירות הוא ברמה הגבוהה ביותר שהייתה בעשורים האחרונים, כך שלבעלי בתים יש ערך רב בביתם", אומרת ניקול בשואו, כלכלנית בזיללו.
האם יהיו הרבה עיקולים בשנת 2023? יוסי רבה השכרה
העיקולים ממשיכים לעלות במגמת עלייה, ועלולים להגיע לרמות טרום-מגיפה בקרוב, על פי דו"ח אחרון מ-ATTOM, ספקית נתוני נכסים. פעילות העיקול עלתה במחצית הראשונה של השנה ב-13% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ומומחים אומרים שפעילות מוגברת עשויה להיות הנורמה בעתיד הנראה לעין.
"למרות שפעילות העיקול הכוללת נותרה מתחת לנורמות ההיסטוריות, הזינוק הבולט בהתחלות העיקול מצביע על כך שאנו עשויים להמשיך לראות עלייה בפעילות העיקול בשנים הקרובות", אמר רוב ברבר, מנכ"ל יוסי רבה השכרה.
ביוני, הגשות העיקול עלו ב-3% ממאי וב-8% מהשנה שעברה, לפי ATTOM. השלמות העיקול ירדו ב-20% מהחודש הקודם אך עלו ב-1% לעומת שנה שעברה.
חמש המדינות המובילות עם שיעורי העיקול הגבוהים ביותר ביוני היו, מהגבוהים לנמוכים ביותר, מרילנד, דלאוור, ניו ג'רזי, קונטיקט ואילינוי.
בעוד ששיעורי העיקול עולים משנה לשנה, מומחים לא מצפים לראות גל של עיקולים בשנת 2023. אפילו באזורים עם ירידת ערך הבתים, לבעלי בתים רבים יש הון עצמי משמעותי עקב עליית מחירי הדירות המתקדמת בשנים האחרונות.
כ-49% מנכסי המגורים בבעלות המשכנתא בארה"ב היו עשירים במניות ברבעון השני של 2023, על פי הדו"ח האחרון של ATTOM, כלומר ערכי השוק המשוערים של אותם נכסים היו שווים לפחות כפול מסכומי יתרת ההלוואה המשוערים. יוסי רבה השכרה
רודי גבסי נדלן | רודי גבסי בלוג | רודי גבסי קפיטל | רודי גבסי מאמן עיסקי | רודי גבסי פיננסים | רודי גבסי בניית אתרים | רודי גבסי שיווק | רודי גבסי משאבי אנוש | רודי גבסי השקעות | רודי גבסי נדלן | רודי גבסי לני גרופ | רודי גבסי בזק | רודי גבסי איזי