האם ייתכן שהחלמת דיור תתבצע? יוסי רבה נדלן יענה לכם על השאלה
במרץ, שיעורי המשכנתא סיימו את החודש ב-30 נקודות בסיס נמוכות יותר מהמקום שבו הם התחילו, כאשר יותר קונים חזרו לשוק. גם מחירי מכירת הבתים ירדו בפברואר בהשוואה לשנה – בפעם הראשונה מזה כמעט 11 שנים – ובסך כל מכירות הבתים נרשמה עלייה באחוז החודשי הגדול ביותר מאז יולי 2020. עם זאת, כלכלנים רבים נותרו מעורבים לגבי כמה עוד מחירי הדירות יורידו זאת. שָׁנָה.
ראשית, היצע הדיור של המדינה נותר מוגבל. מי שרכש בתים בשנים האחרונות בריביות נמוכות שיא נשאר במקום. בעיות מלאי צמודות, בחלקן, גם מונעות מהמחירים לרדת, מה שמנציח את אתגרי סבירות עבור רבים, במיוחד רוכשי דירות הראשונים.
למרות שמחירי הדירות נותרו גבוהים משנה לשנה, הם אינם מנקרי עיניים כפי שהיו בתחילת 2022. למרות זאת, מידת הירידה של מחירי הדירות ב-2023 תהיה ככל הנראה תלויה לאן ילכו שיעורי המשכנתא.
תחזית שוק הדיור לאפריל 2023 יוסי רבה נדלן
בעודנו עוברים לעונת רכישת הדירות האביבית, מומחי הדיור שומרים על עין פקוחה על הכלכלה, אשר ממשיכה להימשך לכל הכיוונים על ידי אינפלציה גבוהה, ריביות גבוהות, אי ודאות גיאופוליטית מתמשכת וחששות ממיתון, אם למנות כמה.
עם זאת, כמה מגמות מבטיחות מתפתחות. מחיר המכירה החציוני של הבתים הקיימים ירד ב-0.2% ל-363,000 דולר בפברואר בהשוואה לשנה לפני, על פי איגוד המתווכים הלאומי (NAR). בכך מסתיים רצף שיא של 131 חודשים רצופים של עליות משנה לשנה. סך מכירות הבתים הקיימים זינקו ב-14.5% מינואר עד פברואר – וסיימו ריצה של 12 חודשים רצופים של ירידה במכירות – אך עדיין ירדו ב-22.6% לעומת שנה לפני, לפי NAR.
התחלות הדיור גם כן עלו ב-9.8% בפברואר, על פי נתונים ראשוניים של לשכת מפקד האוכלוסין של ארה"ב ושל משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD), וסייעו לספק מלאי נחוץ. שיעורי המשכנתאות, בינתיים, ירדו בשבועות האחרונים, וירדו ל-6.27% לשבוע שהסתיים ב-13 באפריל, לפי פרדי מק.
נראה כי שיעורי ירידה מושכים לפחות חלק מהקונים לצאת מהצד.
"פעילות הגשת הבקשות עלתה כאשר שיעורי המשכנתאות ירדו זה השבוע השלישי ברציפות", אמר ג'ואל קאן, סגן נשיא וסגן הכלכלן הראשי של איגוד בנקאי המשכנתאות, בהצהרה לעיתונות. "הצמיחה במחירי הבית הואטה בצורה ניכרת בחלקים רבים של המדינה, מה שעזר לשפר את כוח הקנייה של הקונים".
עם זאת, גם כאשר הצמיחה במחירי הדירות מואטת ועסקאות המכירות עולות, חלק מהמומחים נשארים באופטימיות זהירה ששוק הדיור נמצא בהתאוששות.
"המחירים צריכים לרדת יותר, ולרוחב עוד שווקים, לפני שתהיה התעוררות כללית", אמר רוברט פריק, כלכלן תאגידי ב- Navy Federal Credit Union, בהצהרה שנשלחה בדוא"ל.
תחזית מלאי דיור לאפריל 2023
מלאי דיור נמוך היה אתגר מאז התרסקות הדיור ב-2008 כאשר בניית בתים חדשים צנחה. זה לא התאושש לחלוטין – ולא יתאושש ב-2023.
היצע הדירות שנותר תקוע בשפל היסטורי קרוב לחיזוק הביקוש בהשוואה לשפל אחרות, וכתוצאה מכך גרם לעלייה במחירי הדירות.
"הירידות בשיעורים החזירו את הלווים לשוק, אך עם תחילת עונת רכישת הדירות באביב, מלאי נמוך נותר אתגר מרכזי עבור קונים פוטנציאליים", אמר סם ח'טר, הכלכלן הראשי של פרדי מאק, בהצהרה לעיתונות. יוסי רבה נדלן
בקצב המכירות הנוכחי, המלאי שלא נמכר הוא בהיצע של 2.6 חודשים, לפי NAR, שהוא נמוך בסטנדרטים היסטוריים, אם כי עלייה לעומת 1.7 חודשים לפני שנה.
"רמות המלאי עדיין בשפל היסטורי", אמר לורנס יון, כלכלן ראשי ב-NAR, בדו"ח. "כתוצאה מכך, מספר הצעות חוזרות על מספר לא מבוטל של נכסים."
בהתבסס על נתונים אלה ונתונים אחרים, למומחים בתעשייה יש נקודת מבט קודרת לגבי מתי המלאי יתנרמל בסופו של דבר.
"אני מאמין שאנחנו צפויים לראות מלאי נמוך ימשיך להציק לשוק הדיור לאורך 2023", אומר ריק שרגה, סגן נשיא בכיר למודיעין שוק ב-ATTOM Data. וכש-70% מבעלי הבתים עומדים על ריבית משכנתא של 4% או פחות, שרגה אומר שלא סביר שנראה הצפה של בתים בקרוב.
תחזית התחלות דיור לשנת 2023
יחד עם זאת, ישנם אותות חיוביים בתחום בניית הבית. לאחר חמישה חודשים רצופים של ירידות, התחלות בנייה חד-משפחתיות בפברואר עלו ב-9.8%, והבקשות להיתרי בנייה גדלו ב-13.8% מהחודש הקודם, על פי נתוני הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין וה-HUD.
נתוני התחזית האחרונים של הבנאים שיקפו גם אופטימיות.
האיגוד הלאומי האחרון של בוני בתים (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI), העוקב אחר סנטימנט הבונים, עלה בשתי נקודות, מ-42 ל-44. זוהי העלייה השלישית מחודש על פני חודש לאחר 12 חודשים רצופים של יורד.
למרות זאת, אמון הבנאים עדיין נמוך – 50 ומעלה פירושו שיותר בונים רואים תנאים טובים קדימה – אז יצטרכו להיות עליות רצופות יותר לפני שנראה ריב משמעותי
יוסי רבה נדלן בבנייה חדשה.
כמו כן, הפדרל ריזרב לא עוזר בעניינים עם העלאות הריבית המתמשכות של הקרנות הפדרליות שלו. בשימוע חצי שנתי בפני ועדת הבנקים של הסנאט, התייחס יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, לשאלות לגבי מדיניות ההידוק המוניטרית האגרסיבית של הפד במאמצים לבלום את האינפלציה.
בחילופי דברים עם הסנאטור רפאל וורנוק (D-Ga.), הודה פאוול כי העלאת הריבית של הבנק המרכזי מגדילה את עלויות האשראי לחברות שמפתחות דיור חדש ומייקרת את המימון והרחבת הייצור לספקים. הוא גם הודה ששיעורי משכנתא קבועים גבוהים מונעים מבעלי בתים עם משכנתא בריבית קבועה נמוכה למכור את בתיהם.
כל הנסיבות הללו מעמיסות עוד יותר על המלאי.
"השורה התחתונה היא שבאמת אין תרחיש סביר שיוביל לרמות מלאי שמתקרבות למספרים נורמליים היסטורית בשנת 2023, מה שאומר שרוכשי דירות פוטנציאליים עדיין יצטרכו לעבוד קשה כדי למצוא משהו לקנות", אומר שרגה.
האם שוק הדיור יקרוס? יוסי רבה נדלן
בין השאר, בשל בעיית המלאי המתמשכת ששומרת על מחירי הדירות גבוהים, כלכלנים רבים צופים ששוק הדיור צפוי לתקן את עצמו מהקפיצות הדו-ספרתיות באחוזים שנראו במחירי הדירות בשנים האחרונות במקום להתרסק.
"מחירי הדירות יהיו יציבים ברוב חלקי הארץ עם שינוי מינורי במחיר החציוני הלאומי של הדירות", אמר יון.
עם זאת, חלק מהצופים בשוק הדיור מאמינים שבתים באזורים מסוימים יכולים לראות גידול במכירות ובמחירים, במיוחד במקומות שבהם מחירי הדירות נותרו נוחים בשנים האחרונות ביחס להכנסה החציונית.
"אנו מעריכים כ-5% ירידה ארצית", אומר שרגה. "יש שווקים, תאמינו או לא, כנראה יראו שהמחירים ימשיכו לעלות".
יון מסכים ומציין כי מחירי הדירות יראו עליות או ירידות בהתאם לאזור, כאשר מיקומים במחירים נמוכים יותר צפויים לחוות עליות מחירים ואזורים יקרים יראו ירידות.
מומחים אחרים מציינים כי גם בעלי הבתים של היום עומדים על בסיס הרבה יותר בטוח מאלה שיצאו מהמשבר הפיננסי של 2008, כאשר למספר גבוה של לווים יש הון עצמי חיובי בבתיהם. כתוצאה מכך, הסבירות לקריסה בשוק הדיור נמוכה.
"ההון העצמי של בעלי הדירות הוא ברמה הגבוהה ביותר שהייתה בעשורים האחרונים, כך שלבעלי בתים יש ערך רב בביתם", אומרת ניקול בשואו, כלכלנית בזיללו.
בהתרסקות בשוק הדיור, בדרך כלל תראה ירידה של 20% עד 30% במחירי הדירות וירידה במכירות הדירות – הרבה יותר ממה שקורה כרגע. סימפטום התרסקות נוסף שחסר הוא זינוק בפעילות העיקול.
"אני חושב שסביר יותר שנראה את השוק מגניב, במקום להתרסק", אומר שרגה.
האם העיקולים יגדלו ב-2023? יוסי רבה נדלן
גם עם העלייה המתמדת בעיקולים שנבעו לאחר פקיעת הקפאת העיקול של קוביד-19 בספטמבר 2021, העיקולים נשארים מתחת לרמות הטרום-מגיפה. בשנת 2022, העיקולים ירדו ב-34% בהשוואה ל-2019, על פי דוח שוק העיקולים האמריקאי לסוף שנת 2022 של ATTOM Data.
"נראה שברור שמאמצי הממשלה ותעשיית המשכנתאות במהלך המגיפה, יחד עם כלכלה חזקה, עזרו למנוע מיליוני עיקולים מיותרים", אמר שרגה.
בפברואר 2023, העיקולים עלו ב-18% לעומת שנה שעברה וירידה של 3% בין ינואר לפברואר.
הבדל מרכזי כעת בהשוואה למשבר הדיור של 2008 הוא שבעלי בתים רבים, ואפילו אלה שמתקשים לבצע תשלומים, קיבלו דחיפה גדולה לערכי הבית שלהם בשנים האחרונות. זה אומר שעדיין יש להם הון עצמי בבתים שלהם והם לא מתחת למים – כשאתה חייב יותר ממה שהבית שווה.
שרגה ציין כי לווים בעיקול ממנפים את ההון העצמי החיובי בבתיהם על ידי מימון מחדש של ביתם או מכירה ברווח. "נראה כי מדובר במגמה שתימשך ב-2023", אמר שרגה.
מתי כדאי לקנות בית ב-2023?
רכישת בית – בכל שוק – היא החלטה אישית ביותר. מכיוון שבתים מייצגים את הרכישה הגדולה ביותר שרוב האנשים יבצעו במהלך חייהם, חיוני להיות במצב פיננסי איתן לפני הצלילה פנימה.
השתמש במחשבון משכנתא כדי להעריך את עלויות הדיור החודשיות שלך על סמך התשלום והריבית שלך. יוסי רבה נדלן
הניסיון לחזות מה עלול לקרות השנה אינו האסטרטגיה הטובה ביותר לרכישת דירות. "קונים שיישבו מהצד היום בציפייה להורדת מחירים מחר עלולים להתאכזב בסופו של דבר", אומרת נדה נבאב, נשיאת אזור ארה"ב ב-Compass, חברת טכנולוגיה בתחום הנדל"ן.
נבב מצפה שמחירי הדירות בשווקים החמים יותר במהלך השנים האחרונות ירדו במקצת, אך היא לא צופה ירידת מחירים ארצית נרחבת כמו זו שלאחר המשבר הפיננסי של 2008.
במקום לחכות למחירים נמוכים בהרבה, מומחים מציעים לקנות בית לפי התקציב והצרכים שלך. אם אתה מוצא בית שאתה אוהב באזור שאתה אוהב, והוא גם מתאים לתקציב שלך, רוב הסיכויים שזה מיי
זה יהיה נכון עבורך. עם זאת, אם אתה מקריב יותר מדי קורבנות רק כדי להשיג בית, אתה עלול להסתיים עם חרטה של הקונה, מה שעלול לאלץ אותך להוריד מהבית.
טיפים לקנייה בשוק הדיור של היום
גם כשהמחירים מתרככים, אתם עשויים להבין שהאזור שבו אתם רוצים לקנות בית עדיין מחוץ להישג יד, ולכן חשוב להתגמש.
"אם אתה מאוד רוצה בית ויכול לעבוד מרחוק או להחליף עבודה, כדאי לשקול לעבור לשווקי דיור במחירים נמוכים יותר", אומר פריק. "מיליוני אמריקאים כבר עשו את זה".
כמו כן, השג את כל הברווזים שלך בתור מראש – סקור את מצבך הפיננסי, אסוף מסמכים נדרשים, קנה מספר מלווים וחזק את ניקוד האשראי שלך. בדרך זו, כאשר תמצא את בית החלומות שלך, תהיה לך בעמדה טובה יותר לפעול מהר בשוק צפוף. יוסי רבה נדלן
"רק המוכנים הטובים ביותר, כשהמימון שלהם מסודר, הבנה מוצקה של מה הם יכולים להרשות לעצמם, ובדיקה מתמדת של מחירים ורישומים יצליחו בשוק התחרותי של היום", אומר פריק. "דע כמה יהיה התשלום החודשי שלך – כולל מיסים – ועד כמה זה מתאים לתקציב שלך."
טיפים למכירה בשוק הדיור של היום יוסי רבה נדלן
הצעד הראשון למכירה מוצלחת הוא למצוא סוכן רישום שמכיר את האזור ומגיע מומלץ מאוד. סוכן טוב יעבוד איתך בשיתוף פעולה הדוק כדי לתמחר את הבית שלך בצורה תחרותית תוך הצגת שאלות והצעות של קונים פוטנציאליים.
ריטה טיינאקה, הבעלים של תיווך מחוז אורנג', קליפורניה מחוף לקניון, מצביעה על המספר העצום של בתים שנפלו מהנאמנות לאחרונה כסיפור אזהרה למוכרים שממשיכים לדרוש מחירי 2021. "כולם חושבים שהבית שלהם מיוחד", היא אומרת. יוסי רבה נדלן
למרות שהשוק עדיין עשוי להטות לטובתך, זה האינטרס שלך להציג את הבית שלך באור הטוב ביותר האפשרי. לא לכולם יש מזומנים שמוקדשים לשיפוצים ותיקונים, אבל מעט הון עצמי של זיעה יכול להגיע רחוק. הצעד הראשון הוא לסדר, לארגן ולנקות. גם אם הבית שלך מיושן, חלל נקי נותן לקונים הזדמנות לדמיין את הפוטנציאל של הבית. יוסי רבה נדלן