שינויים בשרשרת האספקה מניעים את הביקוש למחסנים ליד הגבול הדרומי
הביקוש גובר למחסנים בעיירות הגבול הדרומי כמו Laredo, טקסס. (Sanduku, Inc.)
הביקוש גובר למחסנים בעיירות הגבול הדרומי כמו Laredo, טקסס. (Sanduku, Inc.)
כשהמגיפה משבשת את שרשראות האספקה העולמיות, חברות נוספות "קושרות" או מעבירות את הייצור מאסיה למקסיקו כדי להיות קרובה יותר לארצות הברית ולהאיץ את היצוא.
פרולוגיס, חברת הנדל"ן הלוגיסטית הגדולה בעולם, חזתה בדצמבר שהביקוש התעשייתי במקסיקו יגיע לשיא שנתי חדש בשנת 2023. פרולוגיס מחזיקה ב-44 מיליון רגל רבוע של שטחי תעשייה במקסיקו.
צינור הבנייה במדינה עלה לשיא של 25 מיליון רגל רבוע ברבעון השלישי של 2022, בעוד שהפנות ירדה לשפל שיא של 1.4%.
כעת, משקיעים מוסדיים רבים כמו מורגן סטנלי ו-CBRE מהמרים שגם מחסנים בעיירות הגבול הדרומיות בטקסס, אריזונה וקליפורניה יכולים לנצל את המומנטום הזה.
"מעל שני מיליון רגל מרובע של בנייה חדשה נבנו בשלוש השנים האחרונות בלרדו", אמר בריאן ג'ונסון, דירקטור ב-CBRE's Capital Markets, Investment Properties Group, אשר מציג מחסן למכירה בלרדו, טקסס.
אז מה בדיוק זמין בעיירות הגבול הדרומיות האלה למשקיעים אמריקאים? חיפוש נוכחי ב- LoopNet מציג אפשרויות כולל הזדמנויות טריפל נטו, מכירה-חכירה והצגות עם ערך מוסף.
10.77 מיליון דולר – טריפל-נט בלרדוהמחסן הזה בשטח של כמעט 80,000 רגל מרובע מושכר לחברת שרשרת האספקה הממוקמת במקסיקו, Grupo Cargoquin, על בסיס משולש נטו עד אוגוסט 2027, עם אפשרות חידוש לחמש שנים בתום התפוגה.
"13806 N. Unitec Drive מספק קלות בעלות יוצאת דופן עם תשואה אטרקטיבית וצמיחת שכירות בשפע בטווח הארוך", כתב ג'ונסון.
הנכס מגיע עם 28 רציפי טעינה והוא ממוקם ליד הכביש המהיר 35, כביש בין-מדינתי המשתרע מלרדו לדולות', מינסוטה. השוכר אחראי על כל הציוד באחריות הטריפל-נט שלו, והנכס ייסחר בתעריף גג של 5.5% בשנה הראשונה במחיר המכירה הרשום שלו של 135 דולר למטר מרובע.
Laredo, נמצאת גם היא בריו גרנדה, כמו אל פאסו, והיא עיר נוספת שחברות לוגיסטיקה רבות מתמקדות בה כשהן שואפות להרחיב את פעילותן בארה"ב-מקסיקו. העיר היא הנמל היבשתי הגדול ביותר לאורך הגבול הדרומי, על פי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין, עם נפח סחר של כמעט 300 מיליארד דולר בשנת 2022, ומשמשת כצומת קריטי בין I-35 לכביש הפדרלי המקסיקני 85. שיעור הפנויות התעשייתיות בלרדו היא 2.9%, עם צמיחה של 8.3% בשכר הדירה ל-12 חודשים, לפי CoStar, המוציאה לאור של LoopNet.
"המשקיעים נמשכים לתשואה אטרקטיבית עבור נכס הממוקם באחד מנמלי הקרקע העמוסים ביותר של ארה"ב-מקסיקו, מה שמאפשר קרוב ל-60% מכל הסחר השנתי בין שתי המדינות", אמר ג'ונסון ל-LoopNet.
6.5 מיליון דולר – שופץ לאחרונה בסן דייגו
מחסן זה יושב בשני אזורי ארגונים, מה שמאפשר לבעלים חדש לנצל את תמריצי המס להפצה חוצת גבולות. (מרקוס ומליצ'אפ)
מתקן ייצור והפצה זה בשטח של 20,000 רגל מרובע מושכר ב-100% ושופץ במלואו בשנה שעברה עם עדכון חשמל, מים, אוורור ו-HVAC.
הנכס ממוקם קילומטר אחד מנמל הכניסה Otay Mesa של סן דייגו ושבעה קילומטרים מהכביש המהיר 805, ציר עזר של הכביש המהיר 5, העובר ממקסיקו לקנדה לאורך חוף האוקיינוס השקט. למתקן יש גובה תקרה ברור של 23 רגל, ושני רציפי טעינה והוא נסחר בשיעור פרופורמה של 6.43% במחיר הרישום הנוכחי שלו של 325 דולר למטר מרובע.
הנכס ממוקם גם באזור סחר החוץ של סן דייגו ובאזור הארגונים של קליפורניה, שם חברות רבות מתמקדות יותר ויותר כדי לנצל את תמריצי המס מערוצי הפצה וייצור חוצי גבולות.
ביניהם אמזון, שבנתה מתקן הפצה בשטח של 3.4 מיליון רגל מרובע ב-2021 באזור, ועוד מתקן של 700,000 רגל רבוע בשנה שעברה. יש בערך 1.2 מיליון רגל מרובע של שטח בבנייה בתוך שני מיילים מנמל הכניסה Otay Mesa, לפי CoStar.
מספר הנתיבים שיכולים לעבד משאיות מטען לסן דייגו במעבר הגבול גדל מתשעה ל-16 בשנת 2022, מה שאמור לשפר את הגישה.
2.5 מיליון דולר – Sale-Leaseback בטוסון
3151 E. Drexel Road, טוסון, אריזונה
דמי השכירות התעשייתיים עלו ב-5.5% בשנה האחרונה בטוסון. (Realty Executives International)
הנה הזדמנות למכירה-חכירה חוזרת המציגה שיעור תקרה של 9.6% לטווח קצר ומשחק פיתוח מחדש לטווח ארוך. המחסן הזה בשטח של 29,000 רגל מרובע נמצא בבעלות חברת מכירת אבני חן סיטונאית שמתכננת להישאר בנכס לכל היותר שנתיים ולמכור את המלאי או העסק שלה לפני הפינוי.
למחסן יש שלושה רציפי טעינה והוא ממוקם דקות ספורות מהכביש המהיר 10 a
נמל התעופה הבינלאומי של טוסון. הנכס, שנמצא בחוזה אך טרם נמכר, אמור להתחלק לשני חלקים. מחיר הבניין הוא 85 דולר למטר מרובע.
שיעור הפנויות התעשייתיות של טוסון נמצא בשפל של 2.6% בכל הזמנים, לפי CoStar. צינור הבנייה בטוסון נותר מתון יחסית, עם כ-2.6 מיליון רגל רבוע של שטחים תעשייתיים.
שכר הדירה הממוצע של טוסון של 10.30 דולר למטר מרובע הוא הרבה מתחת לרמה שנראתה בדרום קליפורניה, שם דמי השכירות יכולים לעלות על 18 דולר למטר מרובע. המחיר היחסי הזה, כמו גם הקרבה לגבול הדרומי ולנמלים של לוס אנג'לס ולונג ביץ', משכו ביקוש חדש מצד משקיעים ודיירים. דמי השכירות עלו ב-5.5% בשנה האחרונה, לפי CoStar.